政策救市难挡房价下行 专家:下调趋势已经形成

更新时间:2021-06-20 00:11:53 作者:胡小华 阅读:58826

央行、财政部等部门最新出台多项针对房地产的“救市”措施,政策力度之大是最近10年来不曾有过的。猛药之下,房地产市场能否重新回到投资、销售两旺的状态?专家表示,房价下调趋势已经形成,购房者信心短期内难以恢复。

楼市低迷全国弥漫

中国指数研究院提供的数据显示,全国主要城市9月房地产平均交易量下降64%,今年前9个月交易量同比下降46%。

从2008年11月1日起,国家对购房者的印花税、契税予以减免;对个人销售住房暂免征收土地增值税。之前,国家也几次对存贷款的利率予以调整。

在这些救市政策出台后,比往年晚了两个月的北京秋季房展于10月30日热闹登场。为吸引购房人,本届秋展扛起了“团购”的大旗。

本次团购节采取节日“定时优惠”的方式,让开发商对购房人在展会期间及之后7日内提供团购优惠。据了解,所有参加团购节的项目均在开展前已与组委会签订合作协议,并明确给予参加团购节的购房人团购优惠点位。具体优惠幅度各个项目不同。

与往届房展不同的是,组委会没有发布第一天成交的数据和意向成交的数据。有媒体称:今年的北京秋季房展,人多盘少,看多买少。

北京市房地产交易网的数据显示,今年1月1日已获得预售许可证的期房数量为69685套,而10月30日则变成112885套,新增未售期房住宅4.3万套。按现在的销售速度,预计四季度成交量不会超过2万套。

尽管销售持续低迷,北京的房价仍然松动缓慢。

来自北京市统计局的数据显示,今年1至3季度,北京四环路以内住宅期房均价为18163元/平方米,比上半年下降235元/平方米。四至五环路之间的价格为16215元/平方米,比上半年下降194元/平方米。

北京市统计局新闻发言人、副局长于秀琴日前表示,短期内北京房价的下降趋势不会改变,房地产行业的调整还没到底。

不光是北京,重庆的秋季房展会同样“价量微跌”。重庆市国土资源和房屋管理局公布的数据显示,4天房展会共成交8236套房屋,成交均价3857元/平方米,每平方米比春季下跌311元。

在上海,楼市也是一片低迷。据新浪房产的统计,上海楼市自新政实施一周以来,楼市呈现量价齐跌的态势,成交量维持在二三百套左右,其中26日降到了181套。

和北方初冬的天气一样,全国楼市逐渐转凉。房地产开发商一直期盼的“金九银十”已成水中之月。据中国指数研究院提供的数据显示,全国主要城市9月房地产平均交易量下降64%,今年前9个月交易量同比下降46%。

高调救市效果有限

有专家认为,政府直接干预市场会使市场运行不健康,只有政府和市场共同作用,才能推动房地产市场正常发展。

10月20日,国家发改委、国家统计局公布了最新的调查数据:9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,涨幅比8月份低了1.8个百分点,环比下降0.1%。

随后,财政部和央行采取了一系列救市措施。从2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。 同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。

紧接着,央行决定再次下调利率:从2008年10月30日起一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%,下调0.27个百分点。

其实,在这些举措出台之前,全国有十几个城市已经先行一步,对当地房地产的相关政策进行了调整。这些举措被认为是地方政府的一种集体“救市”行为。

今年5月,石家庄率先悄然救市,降低购房契税。之后,成都、重庆等西南城市也纷纷救市。9月6日,西安推出了以地方财政直接补贴购房者的救市政策。9月27日,南京政府抛出20条救市政策。10月13日,杭州政府抛出24条救市政策,几乎彻底取消了所有的调控限制。

各地救市不再半遮半掩。但是,救市行为并不被消费者所认可。

日前,某网站发起了题为“楼市低迷,政府该不该出手”的调查,参与人数超过27万,踊跃程度超出了主办方的意料。其中,75.94%的参加者对政府出手救市表示反对,认为房地产市场应该遵循市场规则,一切由市场说了算,而认为政府应该出手救市的占到了22.97%。

有消息称,除了此次明确出台的降低税费等办法,建设部等各部委均已制定了相关的房地产刺激政策,只是还没有确定出台时间。“第二套住房政策”和减免二手房交易税费这两项政策,是下一步最有可能出台的救市政策。

国务院发展研究中心宏观经济研究部研究员张立群认为,政府和市场的关系要摆正,政府不能直接干预市场,否则市场运行是不健康的,“我一直不同意救市的提法,应该说政府和市场共同起作用推动房地产市场正常发展。”

中原地产华北区董事总经理李文杰在博客中发表文章称,财政部的“救市”政策未达预期,并表示“房价巨大的下降惯性已经形成,相信降价还会持续相当长的时间,是否企稳还要看整体经济层面的未来走势。”

市场终将回归理性

有研究报告表明,预计未来两年全国房价均降10%,最高降30%。到2010年,房地产市场将重新进入上升周期。

实际情况表明,各地陆续出台的救市政策效果并不理想。

中国指数研究院的数据显示,在最早出台救市政策的成都,9月份住房交易成交量同比下降66%,环比仅增长2%。南京在出台救市政策后的“十一”黄金周期间,日均房屋销售量仅有5套。而率先发放购房补贴的西安,其9月房价同比上涨6.8%,比8月低1.8个百分点,1月份的涨幅是11.3%。房价仍然小幅回落,销售市场一片低迷。

对于新政对房地产市场的刺激作用,中国社科院金融所金融市场研究室副主任尹中立认为,这些刺激房地产的政策力度之大是最近10年来不曾有过的。但房地产市场难以重振雄风,因为决定市场走向的是需求。

“现在关键是下跌的预期让政策作用收效甚微,相比2005年、2006年房价猛涨时,收缩的政策效果甚微。如今房价下跌,政府寄希望政策止跌也困难,改变市场预期是十分困难的事。”尹中立说。

与此同时,一直没有出台任何救市政策的深圳、广州,房地产市场自8月以来却在逐步回暖。在“十一”黄金周,各地楼市均现惨淡之际,深圳销售面积同比增长614%,而广州亦同比增长了438%。

这种今年罕见的成交量增长,主要原因显然不是政府救市,而是房价的回调。早在去年10月,深圳和广州两地成交量便已出现大幅下滑,两地房价的调整幅度也是最大的。

中国社科院金融所研究员易宪容认为,高频率小幅度的利率下调对房地产市场影响不会太大。因为,当前房地产已经进入下行空间,房地产市场利益格局开始改变。因此,想通过央行降低利率来让自住型的购买者进入房地产市场,所起到的作用十分有限。“也就是说,就目前的情况看,无论出台什么政策,仍然只有自住型住房的购买者愿意进入房地产市场。因此,这些新政出台后,房地产市场价格出现更大幅度调整是谁也阻拦不了的。只有房地产市场价格回归理性,才是目前房地产市场的唯一出路。”

中国银行国际金融研究所近日发布的研究报告表明,国内房地产市场将由当前的“滞涨”转入周期性因素主导的下行阶段。预计未来两年全国房价均降10%,最高降30%。到2010年,房地产周期将重新进入上升周期。

-声音

房价应回2007年初水平

全国工商联房地产商会会长聂梅生:这些政策在发挥作用的时候,开发商千万要清醒,要配合政府一起把整个市场恢复到正常局面,不要贸然冲动地涨价。开发商应该把品牌做好,把产品做好,当市场恢复起来以后,房价一定会找到它的平衡点。我认为2007年一季度的房价是比较合理的。

房价仍将继续下降

复旦大学房地产研究中心尹伯成:目前房地产市场的成交量小,这种状况对经济运行不利,出台这些政策一方面是为了促进消费性住房的成交量,另一方面是为了促进市场稳定发展。

这些政策出台,虽然是“利好”,但仍无法改变房价向下调整的趋势,未来房价不会回升。只有开发商有效地降低房价,才能改变消费者的观望态度。

救交易量必先稳定房价

北师大房地产研究所董藩:“救市”的举措,表明政府要稳定金融市场、房地产市场的决心。救市既是救成交量,也是救房价。房价稳定住了,交易量才能恢复。

本次救市的力度还是相当不错的,但是肯定还会遇到非常严重的对峙。实际上在行业刚刚下滑的时候,就应该出台政策刹住车。现在出来救,尽管晚了些,但救总比不救好。(市场报 李忠峰)

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